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深圳允许“商改租”，租房会更容易吗？
自2016年启动“租购并举”战略后，不少一二线城市就出台了低效闲置的商业办公可改为租赁住房——“商改租”政策。
随着北上广深等一二线城市地产市场已步入存量时代，如今的“商改租”已成为盘活存量商办用房，激活老旧（闲置）物业价值增值，增加租赁住房供应，缓解住房市场供需矛盾的妙招。
1月9日，《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）开始公开征求社会意见。
通知提出将允许既有深圳商业办公用房改建成租赁住房，切实增加深圳的住房租赁市场有效供给，实现市民住有所居目标。
这也意味着，过去严控的“商改住”条件之下，如今“商改租”政策的提出，为空置率较高的存量商办物业提供了出路。
————需要满足以下条件才能改建
不过，此次征求意见中出台的”商改租“依旧设置了诸多条件：
改建项目不改变原土地用途、土地使用年限和容积率，整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。
该类用房需同时满足以下条件才能进行改建：
1.已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业。
2.不存在查封登记等限制转移登记的情形，如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。
3.以宗地或栋为单位，不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。
————具体改建要求
同时，改建也出台了一些优惠措施，如可将“商改租”与中央财政奖补挂钩，其用水、用电、用气价格均按照居民标准执行，改建后的租赁住房如纳入保障性住房体系的，还可按规定享受相关政策优惠。
对于改建要求，通知对商业办公用房的改建提出了七个方面的严格要求，包括结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、用途限制、绿色改建和技术标准。
其中重要的几点包括：
1.规定改建项目后应该作为租赁住房用途，不提供学位。
2.且改建项目的租赁住房用途在通过审核后5年内不得改变。
3.在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。
4. 民水民电民气考虑周全，避免早年的商务公寓、宿舍类水电气计费标准问题；
5. 备案的租赁运营商也可以受托做改建实施主体；
6. 消防、通风、采光规范要求之下，并非所有商办项目都能满足和符合要求；
7. 深圳住房租赁监管服务平台全流程监管项目改建申请、验收、租赁及运营；
————“商改住”能否让租房变得容易？
《深圳住房保障发展规划（2016-2020）》相关数据显示，深圳共有1041万套的住房总量。
单从数据上看，深圳市住房数量似乎可以满足居住和租赁需求，不过，其中真正的红本商品住房和保障性住房仅有230万套，其他都是城中村的农民房、军产房、集体宿舍，房屋质量及环境均无法得到相应保障。
紧缺的商品房和保障性住房的另外一面，则是深圳商办供应市场的供大过于求。
根据《2019年深圳城市更新白皮书》数据统计，2010-2018年深圳市已批城市更新单元规划类型中，已批更新项目中的商业用地（包括商业、办公等）已占到供应总面积35%左右，而产业用地占到总供应量的50%以上。
▲深圳住房类型占比（图源：合一）
而从2015-2018年深圳市商业及办公市场供应与需求量来看，深圳市办公及商业供应量远大于需求量，部分区域商业办公出现大面积空置，原特区外商业办公空置率则更为明显。
据戴德梁行数据统计，2019年深圳写字楼空置率同比上涨6.33个百分点至22.04%，宝安中心片区和前海合作区的空置率分别高达40%和70%。目前，前海未来5年还有近400万平方米写字楼入市，占全市供应量的43%，其中，前海三大“地主”招商、中集和深国际，还有800万平方米潜在供应要入市。
合一董事总经理罗宇分析认为，城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续推进，向市场供应了大量的产业研发用房，同时也加剧商业办公用房空置率，商办及产业用房空置现象使得许多“旧改商办”及“工改工”等类型项目，到了批完计划立项或专项规划后，就先缓下来采取观望策略，这对于深圳城市更新实施率、公共配套落实、地价补缴以及空间供给都带来负面影响。允许存量商办“商改住”，能尽快解决深圳居住空间不足与商办空间过剩等空间矛盾，此项政策可以说是一场“及时雨”。
不过，“存量商办改租”是否能遏制目前不断走高的写字楼以及商铺空置率？
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此项政策是住房供应体系和模式上进行的改革，盘活了存量住房空间，但短期内很难遏制商办高空置率，“商改租”只是一个小众产品，改造成本较大，多渠道租赁供应的小众产品，短期内租房难和以及高空置率在近几年内还会持续并存，总体来看，政策是有积极作用的，商办业主如果愿意且具备改造条件，也能给业主寻求一些出路。
————“商改租”实施并非易事
一直以来，“商改住”是被各地政府严控的。
诸葛找房数据研究中心显示，自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后，上海、广州、深圳、成都、厦门、佛山等一线和部分热点二线城市紧随其后。综合多地调控政策来看，商办物业不得擅自改变为居住用途，成为基本原则。
当然，深圳“商改租”也并非首例，在严控“商改住”的背后，北京、广州、上海等城市还出台了鼓励“商改租”政策，为商办性质用房提供了另一条出路。
究其原因，由于调控收紧等多种原因，一二线城市商办物业积压情况严重，大量商办物业房源空置积压不仅浪费，还面临极大的销售压力，“商改租”政策落地是顺应存量市场需求。
就在刚刚过去的2019年12月，住建部等六部委就发文要求，要制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅改造为租赁住房的政策。
而早在2018年，上海就发布了《上海市城市总体规划（2017-2035年）》的公告，明确提到“可将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房”
2019年7月16日，广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合印发了《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》（以下简称《意见》）。意见提出，广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等七大要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。
据相关报道，2017年5月，深圳明确提出限制“商改住”，但政策并未限制购买方。加之深圳住宅严重稀缺，公寓市场较为坚挺，在出台后的首月，政策效应并不明显，2017年公寓销量继续上涨，同比增速为66%。然而，一方面，由于政策的影响，部分购房者对商住公寓的升值空间存疑，另一方面，2018年深圳商住公寓5年限售，2018年成交面积较2017年下降46%。
据了解，目前深圳市场上商业办公类项目主要分为两种，真正用于办公用途的“真商办”、实际开发过程中改建为居住用途的“类住宅”。“类住宅”较容易向“商改租”方向改建，而要改造真正用于办公的商办项目真正执行起来却有相当的难度。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，“真商办”改造目前还是存在一定困难，消防部门通常对写字楼和酒店等“真商办”项目改造成居住功能有明确的限制，且部分大型商场和写字楼，由于受到采光和过道设计等条件限制，空间往往不够，增加厨房、阳台等生活居住空间有难度，并不适合改造成居住用途的住宅，短期看，政策出台并不能真正破解租房难的问题，建成后的租金预计也较高，却无法大规模供应。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳出台“商改租”，从供给端方面看，能解决存量商办的库存压力，增加租赁房源的供应量，一定程度上能缓和了住房的供应紧张，不过，真正破解租房难的问题，还需要从多端口去解决，如增加租赁住宅的用地，非红本商品房的存量物业改造等。
值得一提的是，此次政策在后续深圳商改租的项目中，土地性质和用途等不改变，不允许把40年产权夸大为70年产权，同时也不允许通过分拆的方式偷偷销售物业，对于只是土地出让环节的商业办公用地，是不允许进行商改租的，只有一些库存规模高、开发商有改造意愿的项目，才有机会进行改革，对未来“商改租”的居住空间也提出了具体要求，为了保障用地性质，同时也更聚焦居住的功能，所以此次政策特意提及此类住房是没有学位的。
不过，他提到，改造到真正实施落地还有较长的路要走，如果考虑到租赁住房的居住功能性，未来政府是否也可以提供一些智能化设置，为居住消防以及改造空间提供更为灵活化的处理。
文/黄思琳审读/马琳、戴士潮
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